Bail commercial, bail saisonnier ou bail dérogatoire : que choisir pour ouvrir son restaurant ?
mai 9, 2025
Choisir un local est une étape cruciale pour tout restaurateur. Mais au-delà de l’emplacement, un autre choix peut peser lourd sur votre réussite : le type de bail. Commercial, saisonnier ou dérogatoire, chaque formule a ses spécificités, ses avantages… et ses pièges.
Alors, lequel choisir pour votre activité ? Evolve Food fait le point.
Le bail commercial : la stabilité à long terme
C’est le bail le plus répandu dans le secteur de la restauration. D’une durée de 9 ans, il est régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce. Il offre une protection importante au locataire : droit au renouvellement, indemnité d’éviction en cas de rupture injustifiée, valorisation du fonds de commerce…
Avantages :
- Stabilité juridique et financière
- Droit au renouvellement automatique
- Transfert possible avec le fonds de commerce
Inconvénients :
- Durée longue (9 ans)
- Sortie encadrée : résiliation seulement tous les 3 ans
- Loyer potentiellement révisable à la hausse
Ce bail convient parfaitement aux restaurants pérennes, installés à l’année, avec un projet de long terme.
📚 Source : Service-public.fr – Le bail commercial
Le bail saisonnier : souplesse… mais précarité
Le bail saisonnier est destiné aux activités exercées quelques mois dans l’année, comme les restaurants de plage, d’alpages ou de stations de ski. Il est conclu pour une durée déterminée, inférieure à 6 mois, et ne bénéficie pas du statut protecteur des baux commerciaux.
Avantages :
- Grande souplesse (pas d’engagement à long terme)
- Idéal pour les activités liées à la saisonnalité
- Liberté de ne pas reconduire
Inconvénients :
- Pas de droit au renouvellement
- Pas d’indemnité d’éviction
- Risque juridique si la saison se prolonge
Attention : en cas de renouvellement tacite sur plusieurs années, un bail saisonnier peut être requalifié en bail commercial.
📚 Source : L’Hôtellerie-Restauration, « Bail saisonnier ou commercial ? »
Le bail dérogatoire : tester son concept avant de s’engager
Peu connu mais très utile, le bail dérogatoire (ou bail précaire) permet de louer un local pour une durée maximale de 3 ans, hors statut des baux commerciaux. Il est idéal pour tester un emplacement, ouvrir un pop-up ou lancer un concept novateur sans s’engager sur le long terme.
Avantages :
- Flexibilité : durée de 1 à 36 mois
- Pas d’engagement au-delà du contrat
- Idéal pour les phases de test ou lancement
Inconvénients :
- Pas de renouvellement automatique
- Aucune protection en fin de bail
- Bascule automatique en bail commercial si le locataire reste après 3 ans
⚠️ Le contrat doit mentionner expressément qu’il est conclu en dehors du statut des baux commerciaux (article L145-5 du Code de commerce), sinon il pourra être requalifié.
Tableau comparatif
| Type d’activité | Bail conseillé | Avantages | Inconvénients |
| Restaurant pérenne à l’année | Bail commercial | Stabilité, droit au renouvellement, valorisation du fonds | Durée longue, sortie difficile |
| Concept saisonnier (plage, ski) | Bail saisonnier | Souplesse, pas d’engagement | Pas de renouvellement, instabilité |
| Pop-up, test, nouveau modèle | Bail dérogatoire | Flexibilité, durée limitée | Aucune protection, requalification possible |
5 points à vérifier avant de signer un bail
Voici une mini check-list Evolve Food pour sécuriser votre contrat :
- Vérifiez le statut du bail (commercial, saisonnier, dérogatoire)
- Analysez la durée et les conditions de résiliation
- Soyez attentif à la clause de destination (types d’activité autorisés)
- Négociez le pas-de-porte ou le droit d’entrée
Faites relire le contrat par un expert ou un avocat spécialisé
En conclusion : un choix stratégique à ne pas négliger
Le type de bail que vous signez peut favoriser ou freiner la croissance de votre restaurant. Un bail trop rigide peut peser lourd si vous devez changer de stratégie ; un bail trop souple peut compromettre la valorisation de votre fonds.
Evolve Food accompagne les restaurateurs dans l’analyse juridique et financière de leurs contrats, pour éviter les mauvaises surprises et sécuriser leur activité dès le départ.
Vous ouvrez un établissement ? Contactez notre équipe pour un audit de votre bail avant signature.
