Bail commercial, bail saisonnier ou bail dérogatoire : que choisir pour ouvrir son restaurant ?
mai 19, 2025
Choisir un local est une étape cruciale pour tout restaurateur. Mais au-delà de l’emplacement, un autre choix peut peser lourd sur votre réussite : le type de bail. Commercial, saisonnier ou dérogatoire, chaque formule a ses spécificités, ses avantages et ses inconvénients ?
Alors, lequel choisir pour votre activité ? Evolve food fait le point.
Le bail commercial : la stabilité à long terme
Le bail commercial est un contrat de location conclu entre un propriétaire (le bailleur) et un locataire (le restaurateur, dans ce cas), qui permet à ce dernier d’exploiter un local pour y exercer une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Sa durée minimale est de 9 ans, avec une possibilité de résiliation triennale (tous les 3 ans), ce qui offre une certaine stabilité au locataire tout en laissant une marge de manœuvre. Parmi les avantages, on note cette sécurité juridique qui favorise les investissements à long terme, ainsi que le droit au renouvellement du bail, garantissant au restaurateur une certaine continuité dans son exploitation. Toutefois, le bail commercial comporte aussi des inconvénients : les loyers peuvent être révisés, parfois de manière significative, et certaines charges (travaux, taxes, etc.) peuvent être mises à la charge du locataire selon les clauses du contrat. Il est donc essentiel pour les restaurateurs de bien négocier et comprendre leur bail avant signature.
Avantages :
- Stabilité juridique et financière
- Droit au renouvellement automatique
- Transfert possible avec le fonds de commerce
Inconvénients :
- Durée longue (9 ans)
- Sortie encadrée : résiliation seulement tous les 3 ans
- Loyer potentiellement révisable à la hausse
Ce bail convient parfaitement aux restaurants pérennes, installés à l’année, avec un projet de long terme.
📚 Source : Service-public.fr – Le bail commercial
Le bail saisonnier : souplesse… mais précarité
Le bail saisonnier est un contrat de location de courte durée, généralement conclu pour une période déterminée correspondant à une saison touristique (été, hiver…), sans possibilité de renouvellement automatique. Ce type de bail est souvent utilisé par les restaurateurs qui exploitent leur établissement uniquement pendant certaines périodes de l’année, notamment dans les zones touristiques. Parmi ses avantages, on retrouve une grande souplesse, tant pour le propriétaire que pour le locataire, ainsi qu’une durée adaptée à l’activité saisonnière, évitant l’engagement long d’un bail commercial classique. En revanche, ses inconvénients résident dans l’absence de droit au renouvellement ou d’indemnité d’éviction, ce qui signifie que le restaurateur ne bénéficie d’aucune garantie de pouvoir relouer les mêmes locaux d’une saison à l’autre. Ce bail ne permet donc pas de sécuriser une activité sur le long terme et doit être utilisé avec précaution, notamment en cas d’investissements matériels ou humains.
Avantages :
- Grande souplesse (pas d’engagement à long terme)
- Idéal pour les activités liées à la saisonnalité
- Liberté de ne pas reconduire
Inconvénients :
- Pas de droit au renouvellement
- Pas d’indemnité d’éviction
- Risque juridique si la saison se prolonge
Attention : en cas de renouvellement tacite sur plusieurs années, un bail saisonnier peut être requalifié en bail commercial.
📚 Source : L’Hôtellerie-Restauration, « Bail saisonnier ou commercial ? »
Le bail dérogatoire : tester son concept avant de s’engager
Le bail dérogatoire, aussi appelé bail de courte durée ou bail précaire, permet à un restaurateur d’occuper un local commercial pour une durée maximale de 3 ans, sans que ce bail ne soit soumis aux règles contraignantes du bail commercial classique. Il est souvent utilisé pour tester une activité, lancer un nouveau concept ou occuper temporairement un local (pop-up, événement, chantier, etc.). Ses avantages sont la flexibilité du contrat et l’engagement limité dans le temps, ce qui peut être idéal pour une phase de test ou un projet éphémère. Toutefois, il présente aussi des inconvénients importants : pas de droit au renouvellement, pas de droit au bail, ni d’indemnité d’éviction à l’expiration. De plus, si le restaurateur reste dans les lieux au-delà des 3 ans, le bail peut se transformer automatiquement en bail commercial, avec toutes les obligations que cela implique. C’est donc un outil intéressant, mais qui nécessite une bonne stratégie et une attention particulière à sa rédaction.
Avantages :
- Flexibilité : durée de 1 à 36 mois
- Pas d’engagement au-delà du contrat
- Idéal pour les phases de test ou lancement
Inconvénients :
- Pas de renouvellement automatique
- Aucune protection en fin de bail
- Bascule automatique en bail commercial si le locataire reste après 3 ans
⚠️ Le contrat doit mentionner expressément qu’il est conclu en dehors du statut des baux commerciaux (article L145-5 du Code de commerce), sinon il pourra être requalifié.
Tableau comparatif
| Type d’activité | Bail conseillé | Avantages | Inconvénients |
| Restaurant pérenne à l’année | Bail commercial | Stabilité, droit au renouvellement, valorisation du fonds | Durée longue, sortie difficile |
| Concept saisonnier (plage, ski) | Bail saisonnier | Souplesse, pas d’engagement | Pas de renouvellement, instabilité |
| Pop-up, test, nouveau modèle | Bail dérogatoire | Flexibilité, durée limitée | Aucune protection, requalification possible |
5 points à vérifier avant de signer un bail
Voici une mini check-list Evolve Food pour sécuriser votre contrat :
- Vérifiez le statut du bail (commercial, saisonnier, dérogatoire)
- Analysez la durée et les conditions de résiliation
- Soyez attentif à la clause de destination (types d’activité autorisés)
- Négociez le pas-de-porte ou le droit d’entrée
Faites relire le contrat par un expert ou un avocat spécialisé
En conclusion : un choix stratégique à ne pas négliger
Le type de bail que vous signez peut favoriser ou freiner la croissance de votre restaurant. Un bail trop rigide peut peser lourd si vous devez changer de stratégie ; un bail trop souple peut compromettre la valorisation de votre fonds.
Evolve food accompagne les restaurateurs dans l’analyse juridique et financière de leurs contrats, pour éviter les mauvaises surprises et sécuriser leur activité dès le départ.
Vous ouvrez un établissement ? Contactez notre équipe pour un audit de votre bail avant signature.
